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不動産特定共同事業法（以下「法」という。）第２条第３項に規定する不動産特定共同事業契約から、契約（予約を含む。）の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約（予約を含む。）として除かれるものが不動産特定共同事業法施行令（以下「令」という。）第１条各号に掲げる「不動産特定共同事業から除かれる契約」であるが、この不動産特定共同事業契約から除かれる契約の範囲について照会等があった場合には、以下のとおり判断するものとする。 |
８ |
−１−１ 令第１条第１号に掲げる契約
(1) |
令第１条第１号に掲げる契約は、法第２条第３項第１号に掲げる契約で株式会社と株主が当該株式会社の利益の分配のために締結するものは、商法の規定により既に株主の利益の保護が図られていると認められることから、不動産特定共同事業契約から除外するものであること。 |
(2) |
したがって、株主以外の者からも出資を募る場合又は株主から当該株式会社の利益の分配として行うもののほかに追加出資を募る場合まで含むものではなく、これらの場合は、法第２条第３項の定義に照らして改めて不動産特定共同事業契約に当たるか否か判断することとなるものであること。 |
(3) |
また、契約の締結の態様が令第１条第１号に類するものとして不動産特定共同事業契約から除外されるものが不動産特定共同事業法施行規則（以下「規則」という。）第１条第１号及び第２号に掲げる契約であること。
(注１) |
規則第１条第１号に掲げる契約は、法第２条第３項第２号から第４号までに掲げる契約で令第１条第１号と同様に株式会社が株主に対して当該株式会社の利益の分配のために締結するものであること。
出資等の目的である財産が利益の分配すなわち配当相当額の範囲にとどまり、令第１条第１号と同様、商法の規定により株主の利益の保護が既に確保されていると認められるものとして除外するものであるが、株主以外の者からも出資等を募る場合又は株主から利益の分配として行うもののほかに追加出資等を募る場合まで含むものではないことは、(2)と同様であること。 |
(注２) |
規則第１条第２号に掲げる契約は、株式会社がその株主と締結する法第２条第３項第１号から第４号までに掲げる契約で、当該株主の所有する株式が当該契約に係る出資又は賃貸若しくは賃貸の委任を行う当事者（事業参加者）としての権利及び義務（いわゆる契約上の地位）に転換されるものであって、かつ、その地位がすべて株式から転換される場合のものである。このように、その地位がすべて株式、すなわち株主としての権利及び義務から転換されること、転換される際に株主として商法の規定によりその利益の保護が図られていること等により不動産特定共同事業契約から除外されるものであるが、株主以外の者からも出資等を募る場合又は株主からその株式から転換される出資等相当分のほかに追加出資等を募る場合まで含むものではないことは、(2)と同様であること。 |
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８ |
−１−２ 令第１条第２号に掲げる契約
(1) |
令第１条第２号に掲げる契約は、親会社がいわゆる１００％子会社に対して出資を行う匿名組合契約であり、一般にこうした親会社は、子会社の行う事業のリスクを自ら回避できるだけの経営上の支配力を有していると考えられることから、その当事者の関係等を勘案して本法の保護の対象とはしないものであること。 |
(2) |
したがって、当該親会社に加えて他の事業参加者からも出資を募る場合は、これに含まれず除外されないものであること。 |
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８ |
−１−３ 令第１条第３号に掲げる契約
(1) |
令第１条第３号に掲げる契約は、法第２条第３項第３号に掲げる契約のうち、対象不動産を共有することとなった原因が、不動産特定共同事業契約締結以前に、不特定又は多数の者に宅地建物取引業者により、又はその代理若しくは媒介により販売されたことによるもの（いわゆる「事前販売型」のもの）以外のものを除外するものであること。 |
(2) |
したがって、例えば相続によって共有となった不動産を目的とする賃貸又は賃貸委任契約は、不動産特定共同事業契約から除かれるものであること。 |
(3) |
令第１条第３号に規定する「販売」とは、不特定又は多数の者に対する売却を意味し、例えば等価交換及びこれらに類すると認められるもの又はあらかじめ特定された者のみに対する売却は含まれないものであること。 |
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８ |
−１−４ 令第１条第４号に掲げる契約
(1) |
令第１条第４号に掲げる契約は、契約に係る権利を表示する証券又は証書が発行されるもので、その募集につき証券取引法又は同法に相当する外国の法令の適用があるものについては、これらの法令によって既に投資家の利益の保護が確保されていると認められることから重ねて本法の保護の対象とはしないものであること。 |
(2) |
また、契約の締結の態様がこれに類するものとして、規則第２条では、契約に係る権利を表示する証券又は証書（その募集につき、証券取引法又はこれに相当する外国の法令の適用のあるものに限る。）が発行による代わりに登録による場合を規定したものであること。
この場合も、(1)と同様に既に証券取引法又はこれらに相当する外国の法令により投資家の利益の保護が確保されていると認められるため、不動産特定共同事業契約から除外されるものであること。 |
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８ |
−１−５ 令第１条第５号に掲げる契約
令第１条第５号に掲げる契約は、法第２条第３項各号に掲げる契約で、国内で契約の締結の勧誘が行われ、契約の当事者が一時的に外国に移動して外国において締結されるもの（すなわち、その後の収益又は利益の分配等の行為が国内で行われる場合に事業参加者の利益の保護の確保がすでに図られているものとは認められないもの）以外の契約とされていること。 |
８ |
−１−６ その他
(1) |
法第２条第３項第２号に掲げる契約には、例えば、森林組合法（昭和５３年法律第３６号）第９条第７項又は第１０１条第６項の規定に基づき森林組合又は森林組合連合会が行う事業に係る契約等、特別法の規定に基づき設立された組合が行う同法に基づく事業に係る契約は含まれないこと。 |
(2) |
法第２条第３項第３号に規定する契約に関し、単に、宅地建物取引業者が賃貸又は賃貸の委任を受けることを約束して不動産を売却する行為自体は、私法上の契約又は宅地建物取引業にすぎない行為であり、不動産特定共同事業には当たらないこと及び宅地建物取引業者が法第２条第３項第３号に規定する賃貸又は賃貸委任の目的となることを示さずに、単に賃貸又は賃貸委任の目的であることを約して行った不動産の販売又は媒介若しくは代理に係る不動産の賃貸又は賃貸の委任を受け、第三者に賃貸を行う行為も不動産特定共同事業には当たらないものであること。 |
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不動産特定共同事業者から許認可申請及び届出があった場合には、以下のとおり事務処理を行うものとする。 |
８ |
−２−１ 許可の申請
法第５条第１項及び第８条第１項に規定する許可申請書の提出があったときは、次に掲げる事項に留意するものとする。
| (1) |
許可申請書の添付書類において必要な官公署が証明する書類は、申請日前３月以内に発行されたものであること。 |
(2) |
財団法人又は外国法人にあっては、法第５条第２項第１号に規定する「これに代わる書面」として、定款若しくは寄附行為に準ずる書面を添付していること。 |
(3) |
外国法人である場合には、法第５条第２項第２号に規定する「これに代わる書面」として、本国における主たる事務所に係る登記簿の謄本又はこれに準ずる書面及び国内の主たる事務所に係る登記簿の謄本を添付していること。 |
(4) |
規則第５条第２項第２号に規定する「これに代わる書面」を提出する場合において、国内に在留する外国人である場合にあっては外国人登録証明書の写し又は外国人登録済証明書を、国内に在留しない外国人である場合にあっては本国の住民票の写し又はこれに準ずる書面を添付していること。
なお、国内に在留する外国人又は国内に在留しない外国人である場合における「これに準ずる書面」の書式について照会があった場合は、別記様式を参考とすること。 |
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８ |
−２−２ 許可の基準
法第３条第１項に規定する許可を行う場合にあっては、次に掲げる事項に留意するものとする。
| (1) |
法第２条第３項各号に掲げる契約の種別ごとの約款の記載内容については、（財）土地総合研究所による「不動産特定共同事業の約款等に係る研究会報告書」（平成７年３月）及び「不動産特定共同事業の制度変更に伴う標準約款の見直し検討委員会報告書」（平成１２年３月）を参考とし、約款の審査を行うものとする。 |
(2) |
財産的基礎を有する者として規則第８条の２第１号に規定する財産及び損益の状況が良好であるものとして、最終の決算において当期利益を有し、かつ、金融支援を受けていないなど財務内容が良好であること。 |
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８ |
−２−３ 変更の認可
規則第１１条第１項に規定する認可申請書の提出があったときは、次に掲げる事項に留意するものとする。
| (1) |
業務の種別を変更する場合にあたっては、当該変更後法第７条第１号に規定する許可の基準を満たしていること。 |
(2) |
約款を追加又は変更する場合にあたっては、当該変更後法第７条第５号に規定する許可の基準に適合していること。
(注) |
約款の追加又は変更は、令第５条及び規則第８条の規定により定められた事項以外の事項の追加又は変更については、規則第１０条の規定により「軽微な追加又は変更」とされており、認可を受ける必要はない。また、約款の追加又は変更のうち、単に字句を修正する程度のものについては、この趣旨に照らして認可を受ける必要はないが、変更後の約款を建設大臣に提出させること。 |
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(3) |
事務所を追加して設置しようとするときは、当該変更後法第７条第４号に規定する基準を満たしていること。 |
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８ |
−２−４ 変更の届出
規則第１２条第１項に規定する変更届出書を受理したときは、当該変更後、法第７条に掲げる許可の基準を損なうものでないことに留意するものとする。
| (注) |
変更に係る事項について法第７条に掲げる基準に適合しないと認められるときは、当該届出に係る不動産特定共同事業者に対し、速やかに、法第３９条に基づく指導等が必要となることに留意するものとする。 |
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８ |
−２−５ 主務大臣等
不動産特定共同事業者が法第３条第１項の許可を受けた後次の(1)又は(2)のいずれかに該当し引き続き不動産特定共同事業を営もうとする場合においては、主務大臣の変更が生じ新たに許可を行う必要があるため、法第４９条第１項第１号に該当する場合にあっては金融監督庁長官及び建設大臣に、同項第２号に該当する場合にあっては建設大臣に、法第５条に規定する許可申請書の提出が必要であることに留意するものとする。
| (1) |
建設大臣の許可を受けた者が法第４９条第１項第１号に掲げる事項に係る事業を行おうとするとき。 |
(2) |
金融監督庁長官及び建設大臣の許可を受けた者が法第４９条第１項第２号に掲げる事項に係る事業のみを行おうとするとき。 |
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法第１４条第２項、第１６条第１項、第１８条第３項、第２０条、第２１条、第２２条、第２４条第１項、第２５条第１項、第２６条第１項及び第４４条の規定に係る監督に当たっては、投資者保護の観点から、次に掲げる事項に留意するものとする。 |
８ |
−３−１ 投機的取引の抑制（法第１４条第２項）
例えば、不動産特定共同事業者が地価の上昇による転売益のみを目的として対象不動産を短期的に売却する行為は、行ってはならないものであること。
| (注) |
法第１４条第２項に違反したと認められる場合には、第３４条又は第３５条に規定する指示又は業務停止処分の対象となることに留意するものとする。 |
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８ |
−３−２ 標識の掲示（法第１６条第１項）
(1) |
法第１６条第１項に規定する「公衆の見やすい場所」とは、事務所の内外を問わず事業参加者が容易に見ることができる場所をいうものであること。 |
(2) |
標識の材質については、金属等長期の使用に耐え得るものを用いていること。 |
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８ |
−３−３ 広告の規制（法第１８条第３項）
以下の表示は、法第１８条第３項及び規則第１８条により表示が禁止されている事項に該当するものであること。
| (1) |
手数料が無料又は実際のものより著しく低額であるかのように誤解させるような表示 |
(2) |
不動産特定共同事業に係る不動産取引により確実に利益を得られるかのように誤解させたりして、事業参加者の投資意欲を不当にそそるような表示 |
(3) |
出資金の全額若しくはこれを超える金額に相当する金銭を支払うべき旨の表示又はこれを行っていると誤解させるような表示 |
(4) |
法第５条の許可申請書に記載した商号又は名称と異なるものを用いた表示 |
(5) |
当該不動産特定共同事業者に有利な不動産特定共同事業契約の締結又はその代理若しくは媒介の実績のみを掲げる行為 |
(6) |
根拠を示さずに、不動産特定共同事業に係る販売の実績、内容又は方法が他の不動産特定共同事業者よりも著しく優れている旨を掲げる表示 |
(7) |
社会的に過剰宣伝であると批判を浴びるような過度の宣伝と認められる表示 |
(8) |
(1)から(7)までに掲げる事項のほか、「不当景品類及び不当表示防止法（昭和３７年法律第１３１号）」又は「屋外広告物法（昭和２１年法律第１８９号）」に基づく都道府県の条例その他法令に違反するおそれのある広告 |
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８ |
−３−４ 不当な勧誘行為等の禁止(法第２０条、第２１条及び第２２条)
法第２０条、第２１条及び第２２条並びに規則第１９条により不当な勧誘行為等に該当するかについて照会等があった場合には、以下のとおり判断するものとする。
| (1) |
社会的に過剰な営業活動であると批判を浴びるような勧誘をする行為は規則第１９条第２号及び第３号の規定により禁止されるものであること。 |
(2) |
不動産の空室リスク等を投資家に負わせないよう、一括転貸借契約、保証契約その他により、信用補完措置が適正になされている場合において、その根拠を示し予想利回りを表示する行為は、規則第１９条第５号及び第６号により禁止されるものではないこと。 |
(3) |
いわゆる事前販売時において、持分の購入代金に関し金銭の貸付け又はその媒介等を行う行為は「不動産特定共同事業に関する」ものではなく、法第２２条により禁止されるものではないこと。 |
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８ |
−３−５ 不動産特定共同事業契約の成立前の書面の交付(法第２４条第１項)
法第２４条第１項の規定により交付される不動産特定共同事業契約の成立前の書面において、規則第２０条第１項第６号から第２２号までに掲げる事項として規則第８条に規定する約款の内容が記載され、かつ、規則第２０条に基づき書面に記載すべき出資の単位が、次のとおりとなっていること。
| (1) |
不動産特定共同事業契約に係る金銭の出資額については、５百万円以上 |
(2) |
現物の出資額については、百万円以上 |
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８ |
−３−６ 不動産特定共同事業契約の成立時の書面の交付(法第２５条第１項)
法第２５条第１項の規定により交付される不動産特定共同事業契約の成立時の書面において、同条第１項第１号から第７号及び規則第２１条第１項第３号から第１１号までに掲げる事項として、規則第８条の規定に基づき記載された約款の内容が記載されていること。 |
８ |
−３−７ 書面による解除（法第２６条第１項）
事業参加者に対し事前販売が行われた不動産を対象とする不動産特定共同事業契約が、法第２６条第１項の規定により解除された場合にあっては、当該事前販売に係る売買契約についても解除されることとなるよう措置されていること。 |
８ |
−３−８ 許可の取消等に伴う業務の結了（法第４４条）
法第４４条に規定する「不動産特定共同事業者が締結した不動産特定共同事業契約に基づく業務を結了する目的」とは、私法上の契約を確実に履行させるためのものをいい、事業参加者の利益を損なうものであってはならないこと。 |